Căn hộ chưa sổ đỏ, có được mua bán?

Căn hộ chung cư của tôi đã mua 2 năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Nay tôi muốn bán cho người khác có được không? (Quang Dương)

Luật sư tư vấn

Theo điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện để giao dịch nhà ở là phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, với quy định nói trên, nếu bạn chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ thì bạn có thể chuyển nhượng căn hộ (trên phương diện pháp luật là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) cho người khác.

Theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng (đã được sửa đổi, bổ sung), thủ tục chuyển nhượng được thực hiện như sau:

Bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) liên hệ với tổ chức công chứng trên địa bàn nơi có nhà ở để đề nghị chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Hồ sơ đề nghị công chứng gồm các giấy tờ sau:

- 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên bán lưu, 1 bản bên mua lưu, 1 bản cơ quan công chứng lưu). Thông thường, văn bản này sẽ do công chứng viên soạn thảo;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao (bản photo) và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng;

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Sau khi văn bản chuyển nhượng được công chứng, các bên thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định, bên mua nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

- 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên mua: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương;

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

- 2 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 1 bản của bên bán và 1 bản của bên mua;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

Sau khi nhận lại hồ sơ từ chủ đầu tư thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở liên hệ, nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền để được xem xét, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Luật sư Vũ Tiến Vinh

Công ty luật Bảo An, Hà Nội