Mua đất không sổ đỏ có bị toà tuyên vô hiệu?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những tranh chấp phức tạp nhất khi giải quyết tại tòa án. Việc này đòi hỏi phải thu thập chứng cứ, tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau để làm rõ sự thật khách quan, có căn cứ xác định được nguồn gốc, hiện trạng, quá trình sử dụng, quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch. Sau khi chuyển nhượng có tranh chấp về việc thanh toán, giao đất, giấy tờ về đất hay không, giá trị tài sản tại thời điểm tranh chấp...

Do vậy, với những dữ kiện trong vụ việc bạn nêu, chúng tôi không thể xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu hay không, nếu vô hiệu thì giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu (trả lại tiền, nhà đất, đòi bồi thường thiệt hại...) như thế nào.

Vì lẽ đó, chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn trên cơ sở nguyên tắc để bạn tham khảo.

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (hợp đồng), giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Khoản 2 Điều này quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Thời điểm bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (năm 2005), Luật Đất đai năm 2003 (hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004) đang có hiệu lực thi hành. Theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật này, việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều khoản này còn quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Như vậy, với quy định nói trên, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Việc các bên mua bán bằng miệng hoặc bằng văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực là trái quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số ít trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ viết tay, nhưng sau đó bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà, sinh sống ổn định nhiều năm, các bên không có tranh chấp về việc thanh toán, giao nhận tài sản, giấy tờ... thì có thể được tòa án căn cứ Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 6/4/2016 về "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" để công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không mặc định tuyên vô hiệu do giao dịch vi phạm về mặt hình thức.

Đến nay án lệ này cũng đã được một số tòa án địa phương áp dụng trong hoạt động xét xử ở cả hai giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm.

Luật sư Vũ Tiến Vinh

Công ty luật Bảo An, Hà Nội